Важливо знати: розділена власність і пов'язані з цим проблеми

Вид власності, коли земля належить одній людині, а будівля на цій землі - іншому, називається розділена власність. Історично, розділена власність і примусова оренда в багатоквартирних будинках з'явилася в результаті Земельної реформи, коли було відновлено право власності на землю колишніми власниками або їх спадкоємцями. Згідно з даними Державної Земельної служби, 30% всіх багатоквартирних житлових будинків, які мають цей статус знаходяться в Ризі.

Ситуацію, коли земля належить одному власникові, будівля - іншому, стали називати юридичної аномалією. Відновлення права власності законним власникам, не оцінюючи можливі ускладнення, сьогодні призвело до розбіжностей між власниками землі і власниками квартир житлових будинків, в які нерідко виявляються залучені і керуючі будинком.

Як видно зі звіту Державної Земельної служби по ринку нерухомості, серед найбільших власників землі, на чиїй землі знаходяться багатоквартирні житлові будинки, що належать іншим власникам, єдиним власником, який повернув право власності на землю, відновивши права на власність, є Гребенщіковской старообрядницька громада. В інших випадках земля перейшла у володіння іншим способом - шляхом дарування, купівлі, злиття або шляхом інвестування в основний капітал та ін. *

Однак слід визнати, що на практиці, ситуація розвивалася таким чином, що власникам квартир питання оренди землі необхідно вирішувати не з тієї персоною, яка відновила історично втрачене право власності, а з комерсантом.

Вимоги власників землі про укладення Договору на оренду землі та стягнення боргу з оренди зачіпають багатьох власників квартир в житлових будинках як в Ризі, так і в інших містах Латвії.

У разі розділеної власності, в нормативних актах визначено, що власник землі має право отримувати орендну плату за землю, так як закон не передбачає безкоштовне користування чужим майном. Власник землі на законних підставах отримує право стягувати орендну плату за землю, в свою чергу власник будівлі користується землею і платить за її використання.

Важливо розуміти розподіл прав між сторонами, так як правові орендні відносини складаються між власниками землі і власниками квартир житлового будинку. Керуючий в дозволі даних питань має право підключатися тільки в тому випадку, якщо він отримав відповідне уповноваження від власників квартир житлового будинку.

Це означає, що керуючий, вступаючи в орендні відносини з власником землі, являє конкретне співтовариство власників квартир житлового будинку (власників квартир) і орендні відносини встановлює для земельної ділянки, прилеглої до цього будинку.

Нерідко причиною, по якій питання про встановлення правових відносин примусової оренди призводить до суперечки, є те,, що власники землі до кінця не усвідомлюють, яка зі сторін угоди справжня - власники квартир житлового будинку або керуючий.

Доводиться стикатися з ситуаціями, коли власник землі, не зв'язки з власником будинку (власниками квартир), звертається з позовом до керуючого, в даному випадку ігноріруядругой суб'єкт оренди і його інтереси, і вирішуючи це питання з керівником, тобто з імовірним заступником.

Власники житлового будинку можуть доручити керуючому дії з управління житловим будинком полност'ю або доручити певні дії з управління, що випливають із законодавства, таким чином в Договорі управління вказавши, які визначені питання керуючий вирішує від імені та доручення власників квартир, і які питання вирішують самі власники квартир.

У кожному конкретному випадку власнику землі необхідно з'ясувати, хто з двох суб'єктів - власники квартир або керуючий, є тим, хто несе відповідальність за укладення договору оренди землі.

Іншим важливим моментом в разі розділеної власності є розмір орендної плати за землю, яку власник землі має право вимагати від власників квартир. Правові відносини примусової оренди як такі існує на законних підставах. А саме «Закон про приватизацію державних житлових будинків і житлових будинків самоврядувань» передбачає, що орендна плата за землю призначається шляхом письмової угоди сторін. Якщо сторони не можуть домовитися, орендна плата за земельну ділянку власнику приватизованої квартири і майстерні художника визначається наступним чином:

1) З 1 січня 2018 року - до 5% річних від кадастрової вартості;

2) З 1 січня 2019 року - до 4% річних від кадастрової вартості;

3) З 1 січня 2020 року - до 3% річних від кадастрової вартості.

До 1 червня 2017 року, коли поправки до закону вступили в силу, платежі по оренді землі становили 6 відсотків річних від кадастрової вартості землі. Заглядаючи в далеке минуле, бачимо, що закон встановлював ставку 5% та в 2008, 2009 і в 2010 році орендна плата за землю не могла перевищувати суму більш ніж на 25%, яка була розрахована за попередній рік.

Беручи до уваги той факт, що існують випадки, коли власник землі реалізує своє право вимагати орендну плату за землю за попередній період, наприклад за період в 10 років, важливо розрахувати орендну плату за землю, відповідно до діючих норм закону в певний період часу.

Говорячи про період часу, протягом якого власник землі має право подати позов про стягнення платежів за оренду землі, важливо знати, що десятирічний термін давності, передбачений в статті 1 895 Цивільного кодексу, застосовується до будь-якого праву зобов'язань, незалежно від походження основи зобов'язань, а якщо підставою позову комерсанта є договір оренди, тоді необхідно оцінити, чи може такий договір оренди може бути визнаний комерційною угодою, а до нього можна застосувати термін позовної давності, встановлений Комерційним законом - 3 роки. Це означає, що, якщо протягом 3 років він не здійснює яку-небудь дії по стягненню боргу або збитків, власник землі втрачає право на повернення боргу.

Істотні зміни торкнулися власників землі також та 1 січня 2015 року, коли зобов'язання орендарів землі відшкодувати власникам землі сплату податку на нерухомість у випадках примусової оренди було виключено із закону.

Треба визнати, що на практиці доводиться стикатися з ситуаціями, коли умови Договору, термін дії якого перетинається з поправками закону після 1 січня 2015 року, продовжує регулювати відносини між сторонами. Фактично, орендар не зобов'язаний виконувати вимоги даного Договору і власники квартир можуть прийняти рішення про внесення змін до даного Договору, виключаючи обов'язок відшкодовувати власнику землі оплату податку на нерухомість.

З питань, зазначених у статті, та інших питань, пов'язаних з поділом майна, OOO ORDO Property Management організовує безкоштовний семінар для власників квартир.

Ведучі семінару:

Mg.oec, Bac.iur. Яна Самушия (до цього Антсон), юрист, член правління в ТОВ ORDO Property Management;

Mg.iur Яніс Зелтиньш (практикуючий юрист, адміністративний директор в ТОВ «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde».

Ведучі семінару - автори статті в журналі «Jurista vārds», тема «Хто є відповідальним в позовах про оренду землі на підставі закону» .

Питання, які Ви хочете задати провідним семінару, просимо заздалегідь надсилати на електронну пошту: [email protected] .

Семінар буде проходити 26 січня 2018 р в Центрі культури та відпочинку Иманта, за адресою Рига, бульвар Анніньмуйжас 29, з 13:00 до 18:00.

Попередній запис за телефоном 67855505, по електронній пошті [email protected] або тут .

* Державна Земельна служба. Звіт по ринку нерухомості, Розділена власність і примусова оренда багатоквартирних житлових будинків в Латвії, 2015 року, Доступно тут .