Баварський ринок нерухомості. Між привабливістю і перспективністю.

Ринок нерухомості Баварії лихоманить вже не перший рік. І це відноситься не тільки до Мюнхену, столиці регіону. При покупці житла думати доводиться не тільки про фінансові витрати, але реально оцінювати прогнози постійного зростання вартості. Останні дослідження, названі «Приватна нерухомість-2015», відзначають лідерство Баварії на ринку нерухомості Німеччини.

За останні кілька років це лідерство відзначається всіма виданнями і дослідженнями в області нерухомості. Але Баварія відзначається не тільки, як найдорожчий ринок нерухомості, але і регіон з хорошими прогнозами на майбутнє. Майже всі рядки в рейтингу ТОП-15 регіонів Німеччини займають баварські області: округ Еберсберг, Ердінг, Фрайзінг і Ландсберг на річці Лех і т.д. Крім баварських земель в рейтингу згаданий тільки округ гидує-Хохшварцвальд (земля Баден-Вюртемберг), він займає десяту позицію в списку. Столиця ж Баварії Мюнхен лідирує майже в усіх напрямках: розвиток ринку робочих місць, ринку інновацій, розвитку добробуту і т. Д.

«Хто володіє будинком або квартирою в цьому регіоні завжди залишиться у виграші від продажу, якщо зважиться на це в майбутньому. Саме це і робить нерухомість в Баварії вигідним капіталовкладенням, незважаючи на захмарні ціни », - такими є висновки досліджень.

І все-таки не можна не відзначити, що Мюнхен став втрачати свої позиції в порівнянні з минулими роками. Причина - постійно повзуть вгору ціни на «золотий бетон». Фінансування квартири площею 110 кв.м., будинку площею 130 кв.м. стає непосильним.

Добре знайома багатьом проблема Мюнхена: ранок понеділка і вечір четверга - переповнені міжміські поїзди. Напрямки найрізноманітніші: Франкфурт, Штутгарт, Кельн і т. Д. Сімейний середній клас вимотує себе щотижневими переїздами по маршруту робота - будинок. Але рішення про зміну місця проживання для всієї родини приймається в останню чергу. Чому? Невже так погано живеться сім'ям з дітьми в Баварії, в Мюнхені? Ні, звичайно, Баварія - місце відпустки багатьох сімейних пар, тут є все, що потрібно для щасливого життя: прекрасно розвинена інфраструктура, високий рівень освітніх шкіл, відмінне медіціонское обслуговування, краса ландшафтів, м'який клімат, численні можливості для занять спортом, - зручність і привабливість життя в цій землі важко недооцінити.

Але ось тільки при переїзді з іншої місцевості Німеччини швидше за все доведеться змінити свій великий окремий будинок з садом на тісноту малогабаритної квартири. А на це, не дивлячись на великий виграш в зарплаті, вирішуються не всі. Це стало вже нескінченної канителлю, з якою стикаються багато роботодавців в великих кампаніях, розташованих в Мюнхені.

З одного боку, економічний розвиток Європи останніх років вражає; це відноситься не тільки до ринку Німеччини і «сильних південних держав, а й усієї Європи в цілому. З іншого ж, рівень цін на нерухомість вже складно спокійно оцінювати, а здатність інвесторів виконувати платіжні зобов'язання з часів початку фінансової кризи взагалі видається з працею.

Причина такого неймовірного зростання цін на ринку житла і комерційної нерухомості може бути легко названа: бажання застрахувати себе від ризиків, переповнений депозитний рахунок грошового ринку, який потребує можливості капіталовкладень, або, на глобальному рівні: маса валютного ринку зросла до 2 більйонів євро і теж гостро потребує інвестиційних проектах.

Баварія - об'єкт міжнародних інвестицій

В останні роки інтерес в баварському житла проявляють іноземний інвестори. Тому важливим пунктом стає дослідження можливостей розвитку і розширення будівельного ринку Баварії і Мюнхена.

Вартий уваги той факт, що найбільший і, можливо, самий політично могутній державний фонд світу - пенсійний фонд королівства Норвегії, представив недавно інвестиційний проект розміщення «Восьми Міст Майбутнього» і планує два з них на території Німеччини. І земельний інтерес фонду саязан не тільки з Берліном, а й в Баварією.

І це не перший випадок в практи Мюнхена: багато азіатських державні фонди, такі як китайський пенсійний фонд, теж демонструють свою зацікавленість в німецькому ринку. Одна з великих операцій з нерухомістю проведена з колишніми територіями фірми Сіменс в районі Мюнхена Ной-Перл, в цю нерухомість вклався китайський фонд "Ginko Tree". Слідом на інвесторами-гігантами з'являються десятки інших, що покладає надії на стабільність і зростання столиці Баварії.

Динаміка ринку нерухомості підштовхує до змін

Але чим більше зростають ціни, тим більше піддаються критиці раніше стабільні структури. У дослідженні фонду МакКінскі «Баварія 2025» сформульовані основні напрямки, які слід розвивати в майбутньому: розвиток освіти, особливо для переселенців; вкладення в сучасні моделі розвитку сільського господарства; інновації на ринку будівництва.

Інвестиції в галузі майбутнього

Що спільного у вишеперчісленних завдань з інвестиціями в ринок нерухомості? Досить багато, особливо після того, як сьогоднішній бум і неймовірно високі ціни будуть приведені в норму. А інвестор-стратег завжди дивиться в майбутнє. І ось тут слід чесно відповісти на питання: де концентруються молоді підприємства, часто азвівающіеся без підтримки державних програм? У Мюнхені? Ні, ця назва рідко з'являється в списку. Найчастіше згадуються Берлін і Гамбург. Це, звичайно, не привід для драми, але привід задуматися про те, як залучити «молоді сили».

За останні 20 років модель розвитку економіки сильно змінилася, інвестиційний капітал став набагато мобільніші, все вирішує питання раціональності капіталовкладень, розрахованих на майбутнє. У будівництві нових житлових об'єктів все більш восстребован стають концепції будівництва в стилі Кампус-ансамбль, що передбачають всілякі потреби мешканців, з цілодобовим обслуговуванням.

Керівництву міста давно варто задуматися над тим, які заходи варто прийняти для того, щоб житловий фонд Мюнхена став прийнятним для оплати. Поки ще обмежений ринок житла Столц Баварії робить її непривабливою для життя середнього класу, але проблема «розбитості» сімей протягом тижня ставати все більш глобальною. Вирішальними тут може стати конкуренція серед підрядників і технічні інновації на ринку нерухомості.